Рынок строящегося жилья: шокирующие риски, снижение на 22%

Вице-премьер России Марат Хуснуллин обратил внимание на существенные угрозы на рынке строящегося жилья: сохранение текущей стабильности обеспечивается лишь за счёт накопленного запаса прочности строительных компаний. Замглавы Минстроя Никита Стасишин предупредил о рекордном 22-м снижении выдачи разрешений на строительство за пять месяцев 2025 года. При растущей стоимости кредитов, усиливающих давление на девелоперов, и градостроительном потенциале в 456 млн кв. м такая тенденция может обернуться масштабными заморозками объектов и задержками сдачи, особенно к 2027 году, если финансовые условия не нормализуются.

Что происходит на рынке строящегося жилья?

Российский рынок новостроек переживает небывалое замедление: по данным РБК Недвижимость, за январь–май 2024 года количество выданных разрешений упало на 22 %. Это рекордное снижение со времён глобального кризиса 2008 года. При этом общий объём текущего градостроительного потенциала оценивается в 456 млн кв. м, но значительная часть проектов может остаться незавершённой без дополнительного финансирования.

По информации Росстата, средняя ставка по ипотеке в апреле 2024-го превысила 10 % годовых, что снижает покупательскую активность и повышает риски у застройщиков.

Основные причины спада

Ужесточение кредитных условий: рост ключевой ставки ЦБ поднимает стоимость займов для девелоперов и дольщиков.
Дефицит оборотного капитала: снижение поступлений от реализованных площадей и задержки по выплатам инвесторам.
Рост цен на стройматериалы: дефицит металла и цемента увеличивает себестоимость объектов на 15–20 %.
Недостаток инвестиций: ключевые игроки переносят вложения в более надёжные активы.

Возможные сценарии развития

Сохранение текущей модели: девелоперы используют «запас прочности», проекты завершаются с задержкой, но без массовых приостановок.
Ухудшение финансовой ситуации: при дальнейшем росте ставок часть компаний обанкротится, что приведёт к заморозке объектов и судебным спорам.
Экстремальный вариант: каскадное падение спроса и предложение спадёт на 30–40 %, максимально обострив кризис 2027 года.

Меры поддержки и прогнозы экспертов

Правительство обсуждает запуск программы льготной ипотеки под 2–4 % для части малообеспеченных семей и субсидирование паевых взносов застройщиков. По оценке аналитиков Институт экономики строительства, при реализации этих мер рынок может вернуться к росту уже в 2025 году.

Независимые эксперты рекомендуют:

Усилить прозрачность сделок через электронные регистры дольщиков.
Пересмотреть механизм страхования рисков приостановленных объектов.
Вовлечь внебюджетные фонды для докапитализации стратегических компаний.

Итоги и прогнозы

Снижение выдачи разрешений на строительство — тревожный знак для отрасли, однако критического коллапса удаётся избежать пока за счёт резервов компаний. При сохранении неблагоприятной финансовой конъюнктуры к 2027 году рынок может столкнуться с масштабными заморозками проектов. Внедрение льготных инструментов кредитования и повышение прозрачности сделок станут ключевыми факторами, способными переломить тенденцию и вернуть рынок строящегося жилья к устойчивому росту.