Растущий риск проблемных кредитов на ИЖС в России

Согласно данным Центробанка, с начала 2024 года наблюдается резкий рост доли проблемных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Показатель возрос с 0,2% до 4,6% к III кварталу 2025 года, что вызывает серьезные опасения у специалистов. На форуме «Свой дом: новая реальность частного жилья», организованном «Дом.РФ», начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка, Александр Копылов, сообщил, что почти каждый 20-й ипотечный кредит в данном сегменте имеет просрочку по платежам. Такой рост временных задолженностей можно объяснить несколькими факторами.

Проблемы, способствующие росту просроченных кредитов

Копылов отметил, что одной из основных причин этой проблемы являются задержки со стороны подрядчиков в процессе строительства объектов ИЖС. Вдобавок к этому, высокая долговая нагрузка заемщиков также играет значительную роль. Около 30% ипотечных кредитов выдается тем, кто тратит на их обслуживание 80% своего дохода, что создает критическую финансовую нагрузку.

Помимо этого, Центробанк применяет макропруденциальные лимиты (МПЛ) в отношении кредитов на ИЖС, ограничивая долю таких кредитов в портфеле банков до 25% (ранее 29%). Это правило помогает минимизировать риски для финансовых учреждений. Для сравнения, в сегменте новостроек данный лимит составляет всего 2%.

Статистика и динамика рынка

Сейчас общий ипотечный портфель банков составляет около 21 трлн рублей, из которых 3 трлн рублей приходятся на ИЖС. В III квартале 2025 года банки выдали ипотеки на ИЖС на сумму 180 млрд рублей, что является снижением по сравнению с пиковым уровнем во II квартале 2024 года (250 млрд рублей), но все равно почти втрое больше, чем в начале 2025 года.

Прогнозы и рекомендации

Копылов также отметил, что текущая динамика на рынке ипотечного кредитования на ИЖС может быть положительной, и ожидается дальнейший рост по мере улучшения ситуации на рынке загородного строительства и снижения ставок на ипотеку. Однако эта ситуация требует постоянного контроля во избежание увеличения рисков. В 2026 году Банк России планирует ужесточить условия выдачи ипотек заемщикам с высокой долговой нагрузкой, а также вводить ограничения на нецелевые потребительские кредиты под залог недвижимости. Это решение направлено на снижение риска, связанного с выдачей кредитов заемщикам, находящимся в затруднительном финансовом положении.

Читайте также:

Как правильно расположить дом на участке: 5 шагов к идеальному планированию

Без дома, зато с ипотекой: рост числа обманутых дольщиков в ИЖС

7 категорий земель — и 7 подводных камней при покупке. Что проверить в первую очередь